Was ist die Mietpreisbremse und wie wirkt sich diese aus?

Was ist die Mietpreisbremse?

Die Mietpreisbremse sollte eine Maßnahme sein, die extrem steigenden Mietpreise mithilfe eines staatlichen steuernden Eingriffs zu bremsen.

Erstmals wurde mithilfe des Mietrechtsnovellierungsgesetzes vom 21.04.2015 im Bürgerlichen Gesetzbuch gemäß §556d festgelegt, dass der Staat die Wohnmiete in bestimmten Gebieten regulieren darf.

Was wurde damals festgelegt?

Die Landesregierungen konnten die Gebiete mit „angespanntem Wohnungsmarkt“ festlegen und anordnen, dass die Miete von Wohnungen die ortsübliche Vergleichsmiete (§558 Absatz 2 BGB) maximal um 10% überschreiten darf. 
Betroffen waren davon Wohnungen, die vor dem 01.10.2014 erstmals genutzt wurden.

Was heißt das genau?

In Gebieten, in welchen die Wohnungsmieten deutlich stärker angestiegen sind, als im bundesweiten Durchschnitt (so wie es in Stuttgart seit vielen Jahren der Fall ist), durfte gemäß §556d BGB die Miete,dem im aktuellen Mietspiegel ermittelten Wert (€/m2) um maximal 10% überschreiten.

Ein Beispiel: Gemäß Mietspiegel 2015 war in Stuttgart-West der Quadratmeterpreis für die Kaltmiete einer mittleren Wohnung bei 8,44€/m².
Folglich durfte dort der Mietpreis einer mittleren Wohnung nicht über 8,44€+10%=9,28€ liegen.

Gab es Ausnahmen?

Die Vermieter konnten die Mietpreisbremse bei Neuvermietungen umgehen, bzw. das Gesetz trat nicht in Kraft, wenn:

• Die Wohnung „möbliert“ vermietet wurde.
• Bereits im vorherigen Mietverhältnis eine erhöhte Miete bestanden hatte.
• Eine Modernisierungsmaßnahme durchgeführt wurde (deren Kosten mindestens ein Drittel denen einer Neubauwohnung entsprechen).
• Die Wohnung erstmals nach dem 01.10.2014 genutzt wurde.
• Eine Klausel eingefügt wurde die zur automatischen Erhöhung der Miete führte (z.B. über Doppelvertrag).

Wie wurde die Umsetzung der Mietpreisbremse erreicht?

Unmittelbar nach Inkrafttreten des geschlossenen Mietvertrages musste der Mieter bei einer Verletzung, der durch die Mietpreisbremse festgelegten Werte, rechtliche Schritte ergreifen. 

So galt für den neuen Mieter Rechtsbeistand bei z.B. einem Mieterschutzverein oder Rechtsanwalt einzuholen. Wenn der Mieter nicht aktiv wurde, verlor er die Rechte und konnte dementsprechend keine Mietanpassung oder gar eine rückwirkende Mietrückzahlung erreichen.

Wie hat sich die Mietpreisbremse in der Praxis dargestellt?

Hierzu haben wir bei COS einige Erfahrungen, welche die fehlende Wirksamkeit der Mietpreisbremse erklären können:

-Besteht keine Kenntnis über die Mietpreisbremse (beispielsweise von einem Expatriate, der die deutschen Gesetzeslage hierzu nicht kennen kann), so wird dieser auch keine Schritte einleiten.
Gemäss dem Motto: wo kein Kläger, da kein Richter

-Ein Bewerber der vor Vertragsabschluss die überhöhte Miete ansprach, schied selbstverständlich aus.

-Bei den meisten Wohnungen war bereits vor Einführung der Mietpreisbremse 2015 ein erhöhter Mietpreis vertraglich vereinbart. Mieten zwischen 12€/m² und 14,50€/m² galten in Stuttgart als ganz normal.

-Nachdem es erforderlich war, unmittelbar nach Vertragsabschluss rechtliche Schritte einzulegen, folgte daraus, dass das neue Mietverhältnis
gleich mit einem Rechtsstreit begann, was keine gute Basis für ein gutes Verhältnis zwischen Eigentümer und Mieter sein kann.

-Das Risiko eines langen Rechtsstreits, als auch den Prozess zu verlieren, war sehr hoch. Denn: woher sollte der neue Mieter die Information über die Bedingungen des vorherigen Mietverhältnisses vor Vertragsabschluss erhalten?

-Die im Mietspiegel angegebenen Werte, die durch „Stichproben-erhebung“ entstanden sind, scheinen weit von der Realität entfernt und eher politisch motiviert zu sein.

Was hat sich durch die Verschärfung der Mietpreisbremse geändert?

Seit dem 19.03.2020 wurde der Gesetzestext BGB §556d und §556g geändert und in Baden-Württemberg durch eine Verordnung, die seit dem 01.11.2020 gilt, ergänzt. 

- der Zeitraum der Mietpreisbremse wurde erweitert bis zum Jahr 2025.

- die Gebiete in welcher die Mietpreisbremse angewendet wird, wurde in Baden-Württemberg von 68 auf 89 erhöht.

- es wurde eine Klausel eingefügt, dass der Vermieter vor Abgabe der Vertragserklärung, unaufgefordert ohne Einschränkung Auskunft über die Höhe der vertraglich festgelegten Vormiete geben muss.

-eine rückwirkende Erstattung der zu viel bezahlten Miete bis maximal 30 Monate stattfinden kann.