ドイツでの不動産賃貸における敷金の概要と注意点

敷金とは

物件所有者が物件での破損が生じた場合の修理費用や賃貸料未払いに当てるため、敷金を
請求できる。この敷金はドイツにおいて法的に義務付けされていないものであるが、賃貸契約の際には通常、敷金請求が盛り込まれている。

敷金額

標準的に家賃（光熱費、諸経費を除く）の2ヶ月分とされており、ドイツ民法(５５１条)において上限は3ヶ月分まで許可されている。家賃が1,500ユーロの場合、法的に許可されている敷金は4,500ユーロまでとされる。

敷金の用途

敷金は物件所有者が家賃の未回収や高額な破損修理費用の負担リスクを緩和するためのものである。

• 賃料の不払いや未払いの補填
• 水道、暖房費、清掃費等の未払いの補填
• 必要な修繕管理を怠ったために生じた修理費
• 通常の生活で生じた傷や汚れを原因とした損傷の修繕費

敷金の支払い方法

1. 敷金として提示された額を保証する敷金保険を利用する。借家人は高額な敷金を事前に払う必要が無いが、借主にとっては利点がないため、保険利用を断ることができる。
2. 現金の銀行振り込みによる支払い。賃貸契約書に支払い時期が記載され、契約開始以前の支払いが通常である。

敷金の管理と払い戻し

敷金は貸主の所有金では無いため、借主の個人資産へ追加されたり、借主に対する保障として使用されるべきではない。敷金の安全な管理に加え、敷金の払い戻しの際には、敷金に生じた利息も払い戻される。敷金を投資運用する場合は貸主と借主間での同意が必要とされる。通常貸主が敷金の預金帳を発行し、通常の利息が発生する。
敷金には利息が追加され、諸経費と管理費を差し引いた残高が払い戻される。

敷金の払い戻し時期

法的には払い戻し時期は定められていないが、貸主が賃貸物件内の損傷等のチェックに必要な時間が

3ヶ月から半年が適当とされている。物件が転貸されている場合は、この損傷検査は行われない。

借主側の注意点としては、敷金払い戻しの請求期限は三年以内であること。

敷金払い戻し金が未払いの場合

払い戻し金が未払いであれば、適切な支払い期日の請求をすることが望ましい。
意図的な未払いであることはまれであるが、貸主がいくつかの物件を所有していることが多く、
敷金の払い戻しを見過ごす場合がある。

払い戻しの遅れが光熱費等の調整が理由であれば、予想される光熱費等を差し引き
残額は払い戻されるべきである。

適切な対応が得られない場合は弁護士に依頼することが望ましい。貸主の義務不履行となれば、法的費用は貸主負担とされる。