Welche Punkte sind bei der Kaution in Deutschland zu beachten?

Was ist die Kaution?

Der Eigentümer einer Immobilie kann zu Absicherung eventueller Schäden, als auch zur „Ausfallsicherung“ gegen eventuell entgangene Mietzahlungen, eine Kaution verlangen.
Die Kaution ist eine Absicherung gegen eventuelle Schäden, also ein vorher erbrachter Handlungsspielraum für eventuellen Schadensersatz.
Die Kautionszahlung ist nicht gesetzlich verpflichtend, wird aber im Normalfall bei Vermietungen von Immobilien in Deutschland vertraglich gefordert.

Wie hoch ist die Kaution?

Üblich ist eine Kaution in Höhe von zwei Netto-Monats-Kaltmieten, gesetzlich erlaubt sind gemäß §551 BGB maximal drei Netto-Monats-Kaltmieten. Ist eine Netto-Monatskaltmiete also beispielsweise 1500€, so beträgt die gesetzlich zulässige Höhe also maximal 4500€.

Wofür darf die Kaution eingesetzt werden?

Die Kaution soll das Risiko seitens des Eigentümers vor ausgefallenen Mietzahlungen oder plötzlichen hohen Kosten zur Schadensbehebung lindern.
Entsprechend darf sie auch nur für derartige Schäden eingesetzt werden wie:

• entgangen Mietzahlungen
• entgangene Nebenkosten
• nicht/nicht korrekt durchgeführte Schönheitsreparaturen
• Schäden, die vom Mieter über die normale Abnutzung entstanden sind.

Wann und wie ist die Zahlung zu leisten?

Es gibt zwei Möglichkeiten:

• Versicherungen, so genannte Kautionsversicherungen, welche für die festgelegte Summe bürgen. Der Mieter hat den Vorteil die recht hohe Summe der Kaution nicht vorstrecken zu müssen, welche dann beim Eigentümer gebunden ist. Nachdem Kautionsversicherungen jedoch nicht vorteilhaft sind für die Eigentümerseite, hat dieser das Recht diese abzulehnen.
• Kautionszahlung via Überweisung. Dies ist die übliche Vorgehensweise. Im Mietvertrag ist geregelt wann diese gezahlt werden muss, normal ist vor Vertragsbeginn. Gesetzlich erlaubt ist jedoch auch, die Kaution in drei Teilzahlungen in gleicher Höhe verteilt zu leisten.

Wie ist die Kaution vom Eigentümer an den Mieter wieder zurückzugeben?

Zunächst ist festzuhalten, dass die Kaution nicht das Eigentum des Vermieters ist. Die Kaution darf nicht in sein Privatvermögen fließen, sie darf auch nicht als Sicherheit des Eigentümers gegen andere genutzt werden.
Neben der sicheren Aufbewahrung des Geldes muss auch eine Verzinsung geschehen. Die dafür möglichen Alternativen der Geldanlage müssen gemeinsam getroffen werden.
Üblicherweise stellt der Eigentümer ein Sparbuch aus, auf welches das Geld sicher, normal verzinst und mit der erforderlichen Liquidität aufgehoben ist.
Die Kaution ist verzinst, abzüglich etwaiger Kosten (Kontoführungsgebühren) zurückzuüberweisen.

Wann ist die Kaution zurückzugeben?

Es gibt keine gesetzliche Frist. Es wird dem Vermieter eine angemessene Zeit gebilligt, in welcher er etwaige Schäden der Immobilie, als auch Zahlungen (Haus-Abrechnung, Betriebskostenabrechnung, Nebenkostenabrechnung) prüfen kann. Als angemessen wird in diesem Fall, analog diverser Urteile, zwischen 3 und 6 Monaten verstanden.
Wird die Immobile jedoch weitervermietet, verfällt die Prüfungsfrist.
Wichtig ist es auch die Frist zu kennen, in welchem der Mieter die Kaution zurückfordern kann. „Vergisst“ er die Einforderung, so verjährt sich der Anspruch nach 3 Jahren.

Was tun, wenn der Vermieter die Kaution nicht zurückzahlt?

Sollte eine Rückzahlung nicht erfolgt sein, empfiehlt es sich nachzufragen und eine angemessene Frist zu setzen. Oft steckt keine böse Absicht dahinter. Häufig haben Eigentümer mehrere Objekte und übersehen diese Abschlusstätigkeit.
Sollte eine Verspätung durch die Erstellung der Betriebskostenabrechnung begründet werden, so darf lediglich der erwartete Teilbetrag, nicht aber die gesamte Summe einbehalten werden.
Wird nicht angemessen oder überhaupt nicht reagiert, empfiehlt sich der Einsatz eines Rechtsanwalts. Der Vermieter geht in Verzug und muss dann auch die entstandenen Kosten für den Rechtsstreit bezahlen.

Zusammenfassung: Wie ist der Umgang mit der Kaution?

• Bereitstellung analog Mietvertrag
• Kaution geht nicht in den Besitz des Eigentümers über
• Rückzahlung kann bis zu 6 Monaten dauern
• Wird Immobilie weitervermietet muss die Rückzahlung unmittelbar erfolgen